法邦网-律师动态

案情简介：

中通房产与天健建工于2014年3月22日经过招投标签订《建设工程施工合同》，合同约定：天健建工总包施工中通房产商住楼项目，工程价款固定可调8000万，工期自2014年4月1日—2015年4月1日，施工范围为图纸范围土建、安装等工程，工程款按节点付款。

   施工过程中中通房产未按照合同约定节点支付工程款，经双方协商由天健建工垫资1000万元继续施工，后中通房产仍无资金，便将施工至10层的工程抵押给银行，取得了继续建造资金3000万元。建造过程中，中通房产因钢筋、水泥价款未付，约定以物清偿，以验收后的房产折抵钢筋、水泥价款并签订协议书。在建项目取得预售许可后，中通房产向社会公众销售房产，并与购房者签订购房合同，购房者支付了购房款。后经过多方努力，中通房产项目于2015年6月20日竣工验收合格。经中通房产与天健建工结算工程价款8500万元，中通房产仅支付2000万元，剩余6500万元中通房产无能力支付，天健建工于2015年12月10日提起诉讼，要求中通房产支付剩余工程价款及未按节点付款的违约金50万元并对承建的工程行使优先受偿权。

1、天健建工是否有权对承建的工程行使建设工程优先受偿权。

2、中通房产将在建工程抵押给银行，银行的抵押权可否对抗天健建工的优先受偿权。

3、中通房产对公众销售的房产，能否对抗天健建工的建设工程优先受偿权。

4、中通房产签订的用房产折抵钢筋、水泥价款应否自建设工程拍卖款中先行扣除。

律师观点：

建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先一般债权人受偿的权利。中通房产未按照约定向天健建工支付工程价款，天健建工有权提出要求，请求就所承建的建设工程行使优先受偿权，但行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。超过六个月期限的，则丧失行使优先受偿权。对建设工程价款行使优先受偿权，仅对建筑工程价款行使优先受偿权，对发包人违约产生的违约责任不能行使优先受偿权。

中通房产因资金短缺将在建工程抵押给银行，银行取得了在建工程的抵押权，即中通房产到期不履行偿还银行债务时，银行就在建工程折价、拍卖款优先受偿权的权利。建设工程的优先受偿权和抵押权均是法定的权利，均是就在建工程折价或拍卖款优先其他一般债权人受偿的权利。但在建设工程领域当在建工程的优先受偿权与抵押权并存时，在建工程的优先受偿权优先于抵押权，即对在建工程折价或拍卖后，优先支付工程价款。

中通房产在未经竣工验收合格即销售房产的行为实际上是一种房屋预售行为，房屋预售也称商品房预售，是指房地产企业与购房者约定，由购房者交付房款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。购房者已经支付了全部或大部分购房款，实际上取得了房屋的所有权，当购房者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房者。

中通房产签订的用房产折抵钢筋、水泥的协议合法有效，但该协议载明的仅是一般债权，不能对抗建设工程优先受偿权。就本案而言，天健建工行使在建工程优先受偿权应当在中通房产与购房者签订购房合同之外的房产行使，就未出卖的房产进行折价或拍卖，折价或拍卖款先支付天健建工的工程价款，后支付银行贷款，最后支付钢筋款和水泥款。

法律连接：

《合同法》第286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿

   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
  2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
  3、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

 4、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

案情简介：

中通房产与天健建工于2014年3月22日经过招投标签订《建设工程施工合同》，合同约定：天健建工总包施工中通房产商住楼项目，工程价款固定可调8000万，工期自2014年4月1日—2015年4月1日，施工范围为图纸范围土建、安装等工程，工程款按节点付款。

   施工过程中中通房产未按照合同约定节点支付工程款，经双方协商由天健建工垫资1000万元继续施工，后中通房产仍无资金，便将施工至10层的工程抵押给银行，取得了继续建造资金3000万元。建造过程中，中通房产因钢筋、水泥价款未付，约定以物清偿，以验收后的房产折抵钢筋、水泥价款并签订协议书。在建项目取得预售许可后，中通房产向社会公众销售房产，并与购房者签订购房合同，购房者支付了购房款。后经过多方努力，中通房产项目于2015年6月20日竣工验收合格。经中通房产与天健建工结算工程价款8500万元，中通房产仅支付2000万元，剩余6500万元中通房产无能力支付，天健建工于2015年12月10日提起诉讼，要求中通房产支付剩余工程价款及未按节点付款的违约金50万元并对承建的工程行使优先受偿权。

1、天健建工是否有权对承建的工程行使建设工程优先受偿权。

2、中通房产将在建工程抵押给银行，银行的抵押权可否对抗天健建工的优先受偿权。

3、中通房产对公众销售的房产，能否对抗天健建工的建设工程优先受偿权。

4、中通房产签订的用房产折抵钢筋、水泥价款应否自建设工程拍卖款中先行扣除。

律师观点：

建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先一般债权人受偿的权利。中通房产未按照约定向天健建工支付工程价款，天健建工有权提出要求，请求就所承建的建设工程行使优先受偿权，但行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。超过六个月期限的，则丧失行使优先受偿权。对建设工程价款行使优先受偿权，仅对建筑工程价款行使优先受偿权，对发包人违约产生的违约责任不能行使优先受偿权。

中通房产因资金短缺将在建工程抵押给银行，银行取得了在建工程的抵押权，即中通房产到期不履行偿还银行债务时，银行就在建工程折价、拍卖款优先受偿权的权利。建设工程的优先受偿权和抵押权均是法定的权利，均是就在建工程折价或拍卖款优先其他一般债权人受偿的权利。但在建设工程领域当在建工程的优先受偿权与抵押权并存时，在建工程的优先受偿权优先于抵押权，即对在建工程折价或拍卖后，优先支付工程价款。

中通房产在未经竣工验收合格即销售房产的行为实际上是一种房屋预售行为，房屋预售也称商品房预售，是指房地产企业与购房者约定，由购房者交付房款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。购房者已经支付了全部或大部分购房款，实际上取得了房屋的所有权，当购房者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房者。

中通房产签订的用房产折抵钢筋、水泥的协议合法有效，但该协议载明的仅是一般债权，不能对抗建设工程优先受偿权。就本案而言，天健建工行使在建工程优先受偿权应当在中通房产与购房者签订购房合同之外的房产行使，就未出卖的房产进行折价或拍卖，折价或拍卖款先支付天健建工的工程价款，后支付银行贷款，最后支付钢筋款和水泥款。

法律连接：

《合同法》第286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿

   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
  2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
  3、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

 4、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

案情简介：

中通房产与天健建工于2014年3月22日经过招投标签订《建设工程施工合同》，合同约定：天健建工总包施工中通房产商住楼项目，工程价款固定可调8000万，工期自2014年4月1日—2015年4月1日，施工范围为图纸范围土建、安装等工程，工程款按节点付款。

   施工过程中中通房产未按照合同约定节点支付工程款，经双方协商由天健建工垫资1000万元继续施工，后中通房产仍无资金，便将施工至10层的工程抵押给银行，取得了继续建造资金3000万元。建造过程中，中通房产因钢筋、水泥价款未付，约定以物清偿，以验收后的房产折抵钢筋、水泥价款并签订协议书。在建项目取得预售许可后，中通房产向社会公众销售房产，并与购房者签订购房合同，购房者支付了购房款。后经过多方努力，中通房产项目于2015年6月20日竣工验收合格。经中通房产与天健建工结算工程价款8500万元，中通房产仅支付2000万元，剩余6500万元中通房产无能力支付，天健建工于2015年12月10日提起诉讼，要求中通房产支付剩余工程价款及未按节点付款的违约金50万元并对承建的工程行使优先受偿权。

1、天健建工是否有权对承建的工程行使建设工程优先受偿权。

2、中通房产将在建工程抵押给银行，银行的抵押权可否对抗天健建工的优先受偿权。

3、中通房产对公众销售的房产，能否对抗天健建工的建设工程优先受偿权。

4、中通房产签订的用房产折抵钢筋、水泥价款应否自建设工程拍卖款中先行扣除。

律师观点：

建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先一般债权人受偿的权利。中通房产未按照约定向天健建工支付工程价款，天健建工有权提出要求，请求就所承建的建设工程行使优先受偿权，但行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。超过六个月期限的，则丧失行使优先受偿权。对建设工程价款行使优先受偿权，仅对建筑工程价款行使优先受偿权，对发包人违约产生的违约责任不能行使优先受偿权。

中通房产因资金短缺将在建工程抵押给银行，银行取得了在建工程的抵押权，即中通房产到期不履行偿还银行债务时，银行就在建工程折价、拍卖款优先受偿权的权利。建设工程的优先受偿权和抵押权均是法定的权利，均是就在建工程折价或拍卖款优先其他一般债权人受偿的权利。但在建设工程领域当在建工程的优先受偿权与抵押权并存时，在建工程的优先受偿权优先于抵押权，即对在建工程折价或拍卖后，优先支付工程价款。

中通房产在未经竣工验收合格即销售房产的行为实际上是一种房屋预售行为，房屋预售也称商品房预售，是指房地产企业与购房者约定，由购房者交付房款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。购房者已经支付了全部或大部分购房款，实际上取得了房屋的所有权，当购房者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房者。

中通房产签订的用房产折抵钢筋、水泥的协议合法有效，但该协议载明的仅是一般债权，不能对抗建设工程优先受偿权。就本案而言，天健建工行使在建工程优先受偿权应当在中通房产与购房者签订购房合同之外的房产行使，就未出卖的房产进行折价或拍卖，折价或拍卖款先支付天健建工的工程价款，后支付银行贷款，最后支付钢筋款和水泥款。

法律连接：

《合同法》第286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿

   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
  2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
  3、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

 4、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

 案情简介：

中通房产与天健建工于2014年3月22日经过招投标签订《建设工程施工合同》，合同约定：天健建工总包施工中通房产商住楼项目，工程价款固定可调8000万，工期自2014年4月1日—2015年4月1日，施工范围为图纸范围土建、安装等工程，工程款按节点付款。

   施工过程中中通房产未按照合同约定节点支付工程款，经双方协商由天健建工垫资1000万元继续施工，后中通房产仍无资金，便将施工至10层的工程抵押给银行，取得了继续建造资金3000万元。建造过程中，中通房产因钢筋、水泥价款未付，约定以物清偿，以验收后的房产折抵钢筋、水泥价款并签订协议书。在建项目取得预售许可后，中通房产向社会公众销售房产，并与购房者签订购房合同，购房者支付了购房款。后经过多方努力，中通房产项目于2015年6月20日竣工验收合格。经中通房产与天健建工结算工程价款8500万元，中通房产仅支付2000万元，剩余6500万元中通房产无能力支付，天健建工于2015年12月10日提起诉讼，要求中通房产支付剩余工程价款及未按节点付款的违约金50万元并对承建的工程行使优先受偿权。

1、天健建工是否有权对承建的工程行使建设工程优先受偿权。

2、中通房产将在建工程抵押给银行，银行的抵押权可否对抗天健建工的优先受偿权。

3、中通房产对公众销售的房产，能否对抗天健建工的建设工程优先受偿权。

4、中通房产签订的用房产折抵钢筋、水泥价款应否自建设工程拍卖款中先行扣除。

律师观点：

建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先一般债权人受偿的权利。中通房产未按照约定向天健建工支付工程价款，天健建工有权提出要求，请求就所承建的建设工程行使优先受偿权，但行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。超过六个月期限的，则丧失行使优先受偿权。对建设工程价款行使优先受偿权，仅对建筑工程价款行使优先受偿权，对发包人违约产生的违约责任不能行使优先受偿权。

中通房产因资金短缺将在建工程抵押给银行，银行取得了在建工程的抵押权，即中通房产到期不履行偿还银行债务时，银行就在建工程折价、拍卖款优先受偿权的权利。建设工程的优先受偿权和抵押权均是法定的权利，均是就在建工程折价或拍卖款优先其他一般债权人受偿的权利。但在建设工程领域当在建工程的优先受偿权与抵押权并存时，在建工程的优先受偿权优先于抵押权，即对在建工程折价或拍卖后，优先支付工程价款。

中通房产在未经竣工验收合格即销售房产的行为实际上是一种房屋预售行为，房屋预售也称商品房预售，是指房地产企业与购房者约定，由购房者交付房款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。购房者已经支付了全部或大部分购房款，实际上取得了房屋的所有权，当购房者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房者。

中通房产签订的用房产折抵钢筋、水泥的协议合法有效，但该协议载明的仅是一般债权，不能对抗建设工程优先受偿权。就本案而言，天健建工行使在建工程优先受偿权应当在中通房产与购房者签订购房合同之外的房产行使，就未出卖的房产进行折价或拍卖，折价或拍卖款先支付天健建工的工程价款，后支付银行贷款，最后支付钢筋款和水泥款。

法律连接：

《合同法》第286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿

   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
  2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
  3、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

 4、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。