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呼吁立即停止实施违反《物权法》规定的楼市“限购令”

尊敬的温家宝总理：

     为了遏制部分城市房价过快上涨，2010年4月14日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）。该通知规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”（俗称“限购令”）。2010年9月30日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发出《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》，重申“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。

近期，全国各地积极贯彻落实国务院《关于坚决遏止部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发出的《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。上海、杭州、深圳、海南、厦门、天津、广州等地陆陆续续出台了对居民家庭购房套数采取限制的实施细则。杭州市甚至作出“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”的明确规定。至此，楼市“限购令”正式启动。

“限购令”连同其它各种房地产调控政策的出台，无疑能够在一定程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，也许能够迅速地遏制部分城市房价过快上涨的趋势。然而，“限购令”毕竟属于房地产调控政策。注意，是“政策”，不是“行政法规”，更不是“法律”。 虽然各地出台的实施细则中限购套数或者设定的限制性条件有区别，但是，依我看来，有一点是共同的，那就是“限购令”违法，违反《物权法》。

     《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这条规定的意思是，不动产的“登记的范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。据此，杭州市作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的规定。

     虽然并不是所有出台“限购令”的城市都有杭州这样的“不予办理房地产登记”的明文规定，但是，政府“限购令”的执行除限制或者不准予银行贷款外，最终只能依靠“不予办理房地产登记”这一杀手锏。因此，所有出台“限购令”城市的政府当局都违法，都在违反《物权法》的物权登记制度。

而问题是，“不予办理房地产登记”就能让人放弃第二套、第三套、第四套。。。。。。第N套房吗？或者说，限制居民购买第二套或者第三套房，难道就真的能够限制炒房和投机性购房吗？难道就能迅速地遏制部分城市房价过快上涨的趋势吗？答案是“未必”！而且，这个答案就在《物权法》规定之中！

《物权法》第十五条规定， 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这条规定的意思是，不办理房地产权证并不影响房屋买卖合同的效力。也就是说，只要买房人是一次性付款，只要是不找银行贷款，或者干脆就不去办理房地产权证，照样可以大买特买，买都少套都没有问题。何况，对许许多多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办证更方便炒房，因为“炒”出时只需到开发商处更名，交纳少许更名费而已，而且还节省过户税费，结果是还可以赚得更多。所以，我的结论是，楼市“限购令”违反《物权法》，即便是真的能够在各地实施，其政策效力也注定只会是昙花一现。

《中华人民共和国宪法》明确规定，中华人民共和国实行依法治国，建设社会主义法治国家。这一规定表明，依法治国是党领导人民群众治理国家、管理社会的基本方略。既然住房问题是关系国计民生的问题；既然是住房问题既是经济问题、更是影响社会稳定的重要民生问题，那么，国务院、各政府部门及各地方政府在出台相关调控政策时，就更应该遵循“依法”这一基本方略，尽可能避免所出台的关系民生、关系社会稳定的政策存在严重的违法性问题。其实，楼市“限购令”本身所存在的违法性问题，出台伊始就已经开始产生一些负面的问题。比如，有的城市由于购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理房地产买卖合同备案或房地产登记，以至于引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。

为此，住房和城乡建设部在10月15日专门发出《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，试图化解“限购令”所带来的问题。然而，既然“限购令”违反《物权法》，违反物权登记制度，因此，其中所蕴藏的问题、所存在的风险，岂是住房和城乡建设部这样不痛不痒的《风险提示》所能解决、所能化解？！以我之见，停止实施“限购令”才是上上之策！

总理，作为一名社会主义法律工作者，我在此郑重地请求国务院立即废弃“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”规定，并迅速叫停各地已经出台的或者正在出台的各种楼市“限购令”，以使房地产调控政策重回法制轨道！

此致

敬礼！

广东林氏律师事务所   林叔权  律师

2010年10月19日