法邦网-律师专题

　“要确保在十届全国人大五次会议上顺利通过！”
　　在此次全国“两会”召开之前，全国人大常委会一位官员在谈及《物权法》时这样明确指出。
　　继2005年7月，《物权法（草案）》向社会全文公布后，如今又一次热议《物权法》的高潮在民间掀起。
　　记者在调查、采访中发现，《物权法（草案）》中的车位车库归属、业主委员会职能、业主与物业关系、住宅用地使用权续期等问题成为了民众最为关注、同时也是争议最多的条款。
　　为此，本报特刊发专题报道，多方听取来自业主、物业、开发商及法律专家的不同观点，将这几大倍受关注的问题以不同的视觉角度呈现给读者。

关键词：车位、车库

　　《物权法（草案）》规定：建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　一直以来，车位、车库的归属是小区业主与开发商、物业纠纷中的一大问题。福州海景花园业主委员会主任蔡明森告诉记者，目前他们就因为车库归属问题与开发商存有纠纷，业主委员会将开发商告上法庭，但两年多时间过去了，法院至今仍未作出判决。对于《物权法》，蔡明森表示出极大的关注。他告诉记者：“有了《物权法》，业主维权中出现的问题就能找到判定是非的依据。”

正方观点：规定合情合理

　　“《物权法》对车库等设施的归属界定将大大减少开发商与业主之间，物业公司与业主之间的权属争议。”中国物业协会常务理事林常青对记者说道。
　　福州融侨物业公司总裁商宪平也表示：“一旦《物权法》正式实施，物业管理方面的相关权责问题将彻底明晰，形成一种有效的约束力。”
　　作为开发商，《物权法》中与其密切相关的车位、车库问题自然也成为了他们关注的焦点。福建正祥机构副总裁江映辉表示，《物权法（草案）》中规定车位、车库应优先满足小区内业主的需求，这是合情合理的。“在条款中没有硬性规定不能销售，而是通过买卖双方约定来解决问题，这样处理比较切合实际。”

反方观点：给了开发商侵占公共物业更适当的借口

　　然而，普通民众及一些业内专家对于《物权法》草案中有关车位、车库的约定却另有看法。今年初，有社会团体提出了《物权法（草案）》第七稿不但没有明确业主的共有权利，反而将开发商通过出售、出租和附赠等方式侵害业主共有权利的行为以允许约定的方式合法化了。业主生活配套的公共场所和设施，如果以约定优先原则确定其产权归属，允许特定人专有。这样反而是给了开发商侵占公共物业一个“更适当”的借口。
　　做同一意思表示的还有福建世纪新安律师事务所张建新律师。他认为：“如今的商品房买卖双方本身就是不平等的。开发商处于强势地位，他们出于自身利益的考虑，很可能在合同中强行约定车位、车库归其所有，这对于业主来说利益可能受到损害。”张律师认为，条款前半部分强调“首先满足业主的需要”体现了保障业主权益的目的，但后半部分又提出以“当事人约定”的方式，这就可能不利于业主利益的保护，条款本身是自相矛盾的。
　　某不愿透露姓名的业内人士也表示了对于该条款的不认同：“开发商出于自身利益的考虑，通过非固定格式条款对一些内容做补充规定，在卖方市场条件下，这些霸王条款逼迫购房者不得不按照开发商的意愿执行。”

关键词：经营性用房

　　《物权法（草案）》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。

会所经营谁说了算？

　　3月10日晚，记者来到了美景良城业主委员会副主任刘开彬家。这已经不是记者第一次就维权话题造访这个小区了，然而时间的流逝并没有给业主们的维权之路带来多少亮光。
　　美景良城业委会主任老金介绍，小区的物业公司———美景物业公司擅自将小区9号楼下的会所以及2间老人活动中心对外出租，用于经营“足按”中心和麻将馆等，给小区造成了安全隐患。还将部分楼层作为仓库、物业办公室使用。为了小区会所经营权的问题，小区业主与开发商发生了多次冲突。
　　“小区88.15％的业主一致通过替换物业公司的提议。2006年9月，我们与新的物业公司签订了合同，但美景物业就是不肯搬出去。”老金表示，业委会曾多次向有关部门反映这些情况，但一直没能解决。一年多的努力换不来任何成果，老金显得有些无奈。
　　“一些物业公司将本应该属于业主的会所用作对外经营是没有法律依据的。”商宪平认为：“对于会所的归属问题，按照《物权法（草案）》的规定，有合同约定的按照约定，如果没有合同约定，那么除非开发商方面能够拿出确凿的产权证证明会所为他们合法拥有，否则就应该归全体业主所有。”
　　林常青也认为：“小区会所的所有权是小区全体业主共有的，如果物业公司要改变用途，应该征得全体业主的集体表决同意，而不是物业公司擅自处理的。同时，即使是全体业主认可将其改变为经营性的娱乐场所，还涉及相邻关系协调、经营收益归属的问题。”
　　“物业公司是没有权力把这些社区会所、公共设施的经营收入独吞，他们只能向业主收取合理的管理费用。因为《物权法》中规定得很明确，这些场所不是属于开发商就是属于业主的，与物业公司没有关系。”商宪平表示。

关键词：业委会职能

　　《物权法（草案）》规定：业主可以设立业主会议，选举业主委员会。对于侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

业委会诉讼主体地位尚不明

　　业主委员会是沟通业主与物业公司的桥梁。但在《物权法（草案）》中，一方面对业委会的职权作了相关的界定。但另一方面却没有给予业委会合法的诉讼主体的地位，这也是《物权法》中引起颇多争议的地方。
　　福建元一律师事务所上官翰清认为：福州小区物业纠纷有一个突出的特点，就是诉讼主体通常较为复杂。诉讼主体既有业主、非业主使用人或小区业主委员会，也有物业管理企业、房地产开发商或行政管理部门。小区物权纠纷审理难度很大。
　　福建八闽律师事务所的林柏冬律师告诉记者，他曾代理过多个有关业主委员会状告开发商或物业公司的案件。但许多案件都因业主委员会法律诉讼主体地位不明的问题，法院不予受理。 “从严格意义上讲，业主会议只是一个临时机构，而业主委员会才是固定机构。但草案中并没有对业主委员会的诉讼主体地位给予明确界定。”
　　张建新律师也认为：草案的相关约定可能使今后具体操作上遭遇困难，“业主会议必须经三分之二以上业主同意方可代表业主以其名义提起诉讼或申请仲裁，这显然在现实操作上会有困难。我认为物权法应该赋予业主委员会对外的权利。”
　　除了法律地位问题，业委会的专业职能也受到了业内人士的关注。“《物权法》对业主委员会的工作职责做了一些规定，比如在更换物业等问题的决策方面应该征得大部分业主同意等等。”商宪平认为，相关政府部门应该适当地对这些业主委员会成员进行培训，使他们依法履行业委会的职责，更好地处理相关问题。

关键词：业主和物业服务机构

　　《物权法（草案）》规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

　　业主与物业公司的纠纷，在福州早已不是什么稀奇事了。林常青向记者表示，《物权法》的出台将对物业管理法律关系的最主要的两方———物业公司与业主及业委会之间产生积极的影响。

业主的选择余地大了

　　《物权法（草案）》进一步划定了业主与物业服务机构之间的权利与义务关系，明确了“业主可以自行管理”或者“委托物业机构”，还可以“依法有权更换。”
　　据了解，由于小区物业管理在我国还是一个新型行业，管理模式、实践经验还处于发展和积累阶段。“目前我国尚没有统一的物业管理法规，业主与物业管理公司双方的责、权、利制定不清，不但容易发生纠纷，且出现纠纷后也难以处理。”一位业内人士这样表示。
　　“根据草案规定，在物业服务合同中应当把相关的事项，双方的责权都规定清楚。因此有了《物权法》，就能使这些内容更加明晰。”商宪平认为。

物业公司经营方式面临转变

　　蔡明森认为：目前许多物业管理公司在实践中的自我定位发生错误，不能正确地把自己“定位”在服务者的角色上。《物权法》的出台将加速物业公司服务意识的提升，也加快经营方式转型的步伐。
　　在天创佳缘业委会秘书长陈幼杰看来，相当一部分物业公司缺乏独立地位的现状，同样也将得到改变。“不少物业公司从属于房地产开发商，这种建管不分的‘父子关系’体制为今后的纠纷埋下隐患。”

规定有待进一步改进

　　尽管《物权法》颇受赞誉，但也有部分人士认为：目前公布出来的《物权法（草案）》在业主与物业管理机构关系上的规定还不够具体，希望此次八审能够解决这个问题。
　　有律师认为，对于小区建筑物及其附属设施，草案规定业主可以自行管理，那么如此下来，因为业主管理不够专业而造成管理不善的责任应该由谁来承担？
　　此外，商宪平认为《物权法》与以前一些跟物业管理有关的法律法规多少存在一些矛盾的地方。“毕竟物业管理牵扯面非常广，包括水电费的收取、道路和设备设施的维修、有线电视收费问题等等。这需要一个明确的统一，减少法规上的文件纠纷。”

关键词：住宅用地使用权期限

　　《物权法（草案）》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照相关法律规定办理。

自动续期引发收费问题

　　“《物权法（草案）》在这个问题上的不断完善顺应了民意，更有利于维护普通百姓的权益，体现了国家对广大业主的人文关怀。”对此，中国宪法学会理事游劝荣博士这样评价。
　　但该草案对自动续期的规定却没有做出具体的细则。
　　业内专家表示，这种搁置具体对策的做法颇值得赞誉：“由于这些内容当前争议颇大、与公众利益息息相关、采取搁置具体对策的制定可以避免带来国家与社会利益的负面影响，这种处理方式彰显了立法的理性精神。”
　　但也有人认为，住宅用地使用权续期是否要收费始终是需要解决的问题，《物权法》目前还没做出明确阐述，将来会如何执行仍是个困扰民众的疑问。

自动续期助长囤地行为？

　　随着“自动续期”的规定浮出水面，建筑物所占用的土地使用权期限差异便成为了左右建筑物价值的一个衡量标准。
　　“购买土地使用权期限为70年的房子与土地使用权期限只有三、四十年的房子的价值是不一样的。”江映辉如是表示。
　　江映辉提到，尽管这个问题属于开发环节，但开发环节和消费环节毕竟不能分开。比如说在开发的时候，这块土地的使用权期限只剩40年。现在这个楼盘开发出来，与另外一个土地使用权期限有70年的楼盘相比，它们的价格是一样的，这至少说是不够公平合理的，甚至会在某种意义上助长了囤地行为。

　　除了以上几点争议外，不动产统一登记制度、相邻权等问题也成为了当前热议的话题。但这些焦点话题无一例外的又都引起了另一些争议。
　　对于当前《物权法》遭到的诸多质疑，游劝荣博士表示理解。但他同时认为：民众对《物权法》的期望值太高，这成为《物权法》的难以承受之重。当前社会一些热点、难点问题的解决肯定不是依靠一部法律“单兵突进”所能完成的。

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