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案情简介：出卖已抵押房屋，合同是否有效

2014年，王某由于生意周转，向陈某借款80万元，并以其名下一套商品房做抵押，双方签署《房屋抵押合同》。合同签署后，陈某向王某账户转入80万元，王某将该商品房产权证书交至陈某保管，但双方未至房屋管理部门办理抵押手续。借款合同到期后，经多次催促王某迟迟未归还借款，陈某要求执行前期抵押房屋时发现该房屋已被出售至李某且已办理过户手续，陈某无奈提起诉讼，要求确认其签署的《商品房买卖合同》无效。

合议庭意见：合同有效

法院审理后认为，李某对该商品房已经善意取得，为维护交易安全，认定合同有效，驳回陈某诉讼请求。

律师说法：合同有效

《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

可见，善意取得有三个条件：1、受让人需是善意的，不知出让人是无处分权的；2、受让人支付了合理的价款；3、转让的财产应当登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。

本案中王某将房屋抵押给陈某的时候并没有办理抵押登记，购买房屋的李某并不知道王某没有处分权，李某属于善意第三人，另外李某已按照市场价格支付了合理对价并办理了过户手续，依照物权法的相关规定，李某取得该房屋完全符合善意取得的条件。因此，从保护善意第三人合法权益以及市场交易安全的角度出发，应当认定该买卖合同有效。

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